フラット35の金利優遇をいかすために気をつけておくべきこと。
2015/02/7
先日、ずっと固定金利の住宅ローンフラット35からこんな案内がありました。この件に関して何人かのかたから質問ありましたので説明しておきます。詳しくは下記リンクで見てみてください。
金利引き下げ幅を拡大！
ご存知の方も多いと思いますが、フラット35Sでは当初数年の間金利を一定の割合で割引してくれていました。それが、このたびの平成26年度補正予算の緊急経済対策によりその金利優遇率が拡大されました。
これまで当初5年間が0.3％の金利引き下げであったのに対し、倍の0.6％引き下げられます。これがどういうことか実際の借入を想定してみるとこうなります。
借入額 2500万円
適応金利 1.50％
返済期間 35年
この条件の場合、これまでは当初5年間の金利が1.50-0.3=1.2%であったものが、今回の優遇拡大で1.5%-0.6=0.9%ということになります。つまり5年間は0.3％の金利分これまでより返済額が少なくなるということです。実数にて計算してみます。
元利均等方式で算定すると、当初5年間の金利合計はそれぞれが、1.2%の場合1,413,476円で、0.9%の場合1,055,743円になり、その差額は約35万円。さらに、フラット35SにはAタイプという基準がありそれをクリアすると、当初5年間という期間の縛りが、当初10年間へと優遇期間が延びます。元利均等なので、35万円の倍の70万円にはなりませんが、何れにしても金利でそれだけ支払い額が減るわけですからうれしいですね。
借り入れの審査について
金利の低下で返済額が減る、当たり前のことですが、手放しで喜べるわけでもありません。ここからが意外とご存知でない借り入れ可能額についてのお話です。今回質問頂いたのも、このことでした。
◎借入可能額を算出してみる。
現在のフラット35の最低金利は1.370%とのこと。この金利で借り入れ可能額をいくつかのパターンで算出してみます。フラット35のホームページにシミュレーションがあるので詳しくはそちらで。
毎月の返済額から借入可能額を算定した場合
11.6万円/月の場合3,868万円になり、
年収から借入可能額を算定した場合
年収400万円の場合3,890万円になります。
シミュレーションでここまで簡単にできるのですが、この金額が借りれるかどうかは、これだけでは分かりません。実際には返済比率というチェックをクリアする必要があります。返済比率とは、年間のローン支払額を年収で割ったもので、フラット35の場合30%〜35%で設定されているようです。では、先ほどの借入可能額と年収からこの返済比率をチェックしてみます。
毎月の返済額11.6万円×12カ月=139.2万円（年間の支払額）
139.2万円÷400万円=34.8%
借入額3,890万円の場合毎月の返済額139.9万円
139.9万円÷400万円=34.9%
どちらも、返済比率30%の設定でいくとアウトになり、35%でもギリギリのラインであることが分かります。つまり、この返済比率こそが審査基準のボーダーラインということです。ここでは、単純に新規の住宅ローン分だけで年間支払額を算出していますが、実際の審査は他の借入があれば、その分も支払額に合算しなくてはなりません。例えば、スマホの機種代で3500円/月（年間45,500円）あった場合は、139.9万円+4.55万円=144.45万円になり、返済比率は36.11%で35%をオーバーしてしまいます。
◎現実味のある返済金額から借入額を決める。
現在の家賃が8万円だった場合、その8万円を返済額に設定すると、年間返済額が96万円で返済比率も24%となり審査はクリアです。では8万円でどれだけ借りれるのか、1.37%35年払いの場合2,667万円になります。この金額が簡単に判断できる借入可能額になるでしょう。
ただし注意も必要です。実際はその後の老後などの積み立てや、子供たちの教育費など、これまでにはなかった支出も出てきます。本当に安心できる借入可能額はもうちょっと詳しいシミュレーションをやったほうがいいですね。自力で詳細シミュレーションもフラット35のサイトでダウンロードできますので、チャレンジしてみることをお勧めします。面倒だという方は、ファイナンシャルプランナー（住宅ローンの専門家）などに相談してみるのも手です。
◎フェアな判断のできる相手を探しましょう。
金利低下+優遇という何ともうれしい時期だからこそ、しっかりと自分たちにあった資金計画を進めましょう。うちではそういったご相談にも、各専門家とのタイアップでフェアな判断かできるようにしていますので、お悩みの際はお問い合わせください。
土地を探す、間取りを考える、インテリアを思い浮かべる。それらより先に資金計画をしっかりやり、後悔のない楽しい家づくりをスタートしましょう。